국공유지 '헐값매입'에, 중산간 고지대 개발
제주 서귀포시 색달동 산 49번지 일대 133만㎡ 부지에 조성되는 롯데관광단지.
이 롯데관광단지 개발사업이 연일 도마에 오르고 있다.
급기야 4일 곶자왈사람들과 서귀포시민연대, 제주경실련, 제주주민자치연대, 제주참여환경연대, 제주환 경운동연합, 제주YMCA, 탐라자치연대 등 8개 시민단체는 롯데관광단지 조성사업 백지화를 요구하는 시민행동에 나섰다. 도대체 어떤 문제가 있는 것일까.
#'거대 구상' 롯데관광단지 사업 내용은?
롯데는 2000년 중문관광단지내에 제주호텔을 개관해 운영한 것을 시작으로, 2005년에는 산록도로 인접 지역에 롯데스카이힐골프장을 개장했다.
이번 관광단지 조성은 제2차 사업에 해당한다.
사업시행자인 롯데제주리조트(주)는 2007년 1월 이 색달동 133만㎡ 부지를 2013년까지 3010억 원을 투입해 관광유락단지로 개발하는 내용의 계획서를 제주도에 제출했다. 이것이 제2차 롯데관광단지 조성사업의 시동을 본격적으로 알리는 시점이다.
롯데관광단지에는 숙박시설, 휴양문화시설, 상가시설, 운동오락시설이 들어선다.
시설배치현황을 보면 호텔 및 빌리지 530실 규모 190동을 짓는 숙박시설은 중간 부분에 조성되고 있다. 전망대, 화산뮤지엄 등 팜파크 58동은 사업부지 중하단 부분에 위치해 있으며 야생화단지인 에코팜 등 휴양문화 시설 9동은 사업부지 상층부에 조성된다. 또한 판매시설인 상가시설은 산록도로와 근접한 곳에 6동이 지어진다.
겉으로 보기에는 일반적인 대단위 관광개발사업의 유형으로 보인다. 하지만, 속내를 들어보면 석연치 않은 부분이 많다.
#국공유지 '헐값 매입'은 공시지가 조작?...또 엄청난 시세차익?
제기되는 문제 중 가장 큰 의혹을 받고 있는 것은 제주도당국의 막대한 국공유지 매각이다.
사업부지 중 92.19%가 국공유지다. 그 중에는 기획재정부 토지가 64.88%를 차지하고 있으며, 제주도 공유지 14.89%, 국방부 토지 11.2% 순이다. 사유지는 7.81%에 불과하다.
제주자치도는 제주특별법에 명시된 토지비축제도에 의해 이 국공유지를 매각하려 하고 있다. 감정평가 가격은 303억원 규모다. ㎡당 2만4555원으로, 이는 2005년 롯데리조트 국공유지 처분 가격보다 훨씬 싼 가격이다.
2005년에는 중문 롯데리조트 부지 국공유지 35만7040㎡를 감정평가 등을 통해 97억여원에 처분했다. 이때 ㎡당 평균가격은 2만7560만원이었다.
이 리조트부지 역시 실거래 가격과 비교할 때 '헐값 매각'이라는 지적을 받았다. 또 롯데에게 유리한 매수가격을 제공하기 위해 공시지가를 조작했다는 의혹도 제기됐다.
롯데관광단지에 포함된 서귀포시 색달동 산 4번지 등 17개 필지의 ㎡당 평균 공시지가는 2010년 기준 6179원. 10년 전인 2000년 1969원보다 3배 이상 상승했다. 또 2005년 3351원보다 1.8배 올랐다.
하지만 색달동 산 29번지 공시지가는 지난 2008년까지 지속적으로 오르다 2009년 9680원을 정점으로 2010년에는 오히려 4180원이나 폭락하면서 5500원으로 내려갔다.
이 부분에 있어 시민단체에서는 "제주자치도가 롯데에게 유리한 가격을 제공하기 위해 공시지가를 조정한 것이 아닌가 하는 의혹을 짙게하고 있다"고 지적했다.
그런데, 이번에 또다시 엄청난 규모의 국공유지를 헐값에 매각하려 하면서 또다시 특혜논란에 휩싸이고 있다.
시민단체들은 "맹목적인 투자유치를 위해 전체 사업부지의 92%에 달하는 국공유지를 내어주고, 일부 필지는 공시지가를 대폭 인하해 헐값 매각 등 수많은 의혹을 남기고 있다"며 "이는 단순히 적극적 투자유치라는 차원을 넘어 비리를 의심하는 수준에 이르고 있다"고 지적했다.
이번에 관광단지 부지를 매각할 경우 롯데는 중문지역을 중심으로 명실상부한 롯데관광벨트를 갖추게 된다. 그 규모는 중문종합관광단지(356만㎡)에 맞먹는다.
롯데의 3개 관광시설 규모를 모두 합치면 무려 347만㎡에 이른다. 단일 기업의 확보부지 규모로는 제주에서 단연 최고다.
#석연치 않은 인허가절차..."안돼 하다가 갑자기 뚝딱 허가"
두번째로 지적된 논란은 인허가 절차 과정에서의 석연치 않은 대목이다.
롯데관광단지 조성사업은 지난 2007년 1월 도시관리계획 주민입안이 제안되면서 본격적인 행정절차에 들어갔다. 그런데 이 사업에 대한 관계 부서의 검토내용은 '보전 필요성이 높다'는 부정적 의견을 제시했으나, 그해 12월 환경부지사 및 국제자유도시추진국장 주재 회의가 잇따라 긴박하게 이뤄지면서 부정적 검토의견은 묵살됐다는 것이 시민단체의 주장이다.
시민단체에서는 "부지사 및 국장 주재 회의가 있은 이후 2개월 사이에 부정적 관점이 팽배하던 것이 긍정적인 관점으로 급격하게 돌아섰다"며 "또 관계부서의 의견 역시 수정 보완을 요구하는 수준으로 바뀌었다"고 말했다.
이 과정에서 인허가 절차는 별 문제없이 진행됐고, 회의록은 '행방불명'된 것으로 알려지면서 특혜의혹은 커지고 있다.
한영조 제주경실련 사무처장은 이 부분과 관련해, "한라산 중턱 난개발 시발점이 되는 중대한 현안임에도 불구하고 관계 부서의 부정적인 의견이 무시되거나, 각 심의위원회의 의견들마저 조건부 수준에서 심의 의결됐다"고 말했다.
#불보듯 뻔한 한라산 중산간 훼손...560m고지까지 개발
세번째로 논란이 되고 있는 부분은 한라산 중턱인 해발 560m 고지까지 사업이 이뤄지면서 중간산 훼손이 우려된다는 점이다.
중문관광단지 상층부 해발 400m에서 560m에 위치한 롯데관광단지는 지방도 1115호선인 제2산록도로를 경계로 한라산 방면에 자리 잡고 있다. 동쪽으로는 탐라대학교가 위치해 있으며 서쪽으로는 안덕면 상천리, 남쪽으로는 중문관광단지가 들어서 있다
이는 제주도 개발 사상 가장 높은 고지대에 관광위락시설이 허용된 사례로 꼽힐 전망이다.
롯데는 이렇게 높은 곳의 지형을 대단위로 깎거나 쌓아 새로운 지형을 만들 계획인 것으로 알려졌다. 대규모 공사를 통해 116만톤 규모의 땅을 깎아야 함은 물론 113만톤 규모의 땅은 쌓아야 한다.
지형변화와 환경훼손이 결코 적지 않음을 보여주고 있다.
#막대한 지하수 취수량...하류지역 주민들 "물 끊기면 누구 책임?"
네번째는 막대한 지하수 취수에 따른 주변 지하수 고갈 위험 문제다.
롯데의 3개 관광단지 벨트를 조성하면서 사용할 지하수 계획량이 하루 4831톤에 이른다. 롯데관광단지가 2031톤, 롯데제주리조트 400톤, 롯데스카이힐골프장 2400톤이다.
이같은 지하수 사용량은 제주개발공사가 1일 평균 취수량 2100톤보다 무려 2.3배에 이르는 양이다.
중문 상류지역에서 이 같은 양의 지하수를 뽑아 쓴다면 하류지역의 용천수에 영향을 줄 수밖에 없다.
중문지역 주민들이 지하수 문제를 크게 우려하며 반발하고 있는 것도 바로 이 때문이다. 자칫 하류에 위치한 천제연폭포가 메말라 버리는 현상까지 우려하고 있는 실정이다.
이러한 문제들로 인해 시민단체에서는 이 사업의 백지화를 강력히 요구하고 있다. '선 보전, 후 개발'의 원칙을 제시한 우근민 제주도정에 대해서도 이 문제를 전면 재검토하고 특단의 조치를 내릴 것을 촉구하고 있다.
아무리 기업유치, 자본유치가 중요하다고 하지만 기본적인 기준까지 허물어가며 마구잡이식 개발을 허용해서는 안된다는 주장이다.
갈수록 의혹이 불거지고 있는 롯데관광단지 조성사업.
이전 행정적 절차는 민선 4기 때 이뤄졌다고 하지만, 이번 2차 관광단지 조성과 관련해서는 어디까지나 민선 5기 도정의 책임 영역이다.
일련의 문제에 대해 명쾌한 정리가 필요한 시점이다. <헤드라인제주>
도의회가 확실하게 해야죠