전체 미분양 중 준공후 미분양 49%...서울 다음 비중 높아
'유동성 악화' 건설사 줄폐업...정부 대책 약효 미칠지 미지수
제주에서 다 짓고도 팔지 못한 아파트 재고 물량이 2월 한 달 동안 또 138가구나 불어났다. 같은 기간 전국에서 늘어난 '준공 후' 미분양 주택 10가구 중 3가구가 제주에 몰려있을 정도로 악성 재고가 계속 쌓이고 있다.
전체 미분양 중 준공이 끝난 주택의 비율은 거의 절반까지 육박했다. 악성 재고가 쌓이면서 유동성 위기에 직면한 건설사들의 폐업도 줄을 잇고 있다.
정부가 여러 시장 활성화 대책을 내놓고 있지만 현시점에서 상대적으로 투자매력도가 뒤쳐지는 제주까지 약효가 미칠 지는 미지수다.
국토교통부가 29일 발표한 '2월 주택 통계'에 따르면 지난달 말 기준 제주에서 준공 후 미분양 주택은 1227가구로 한 달 새 138가구가 늘었다. 지난해 10월(1001가구) 처음으로 1000가구를 넘어선 이후 5개월 연속 역대 최고 기록을 갈아치우고 있다.
2월 중 늘어난 전국의 준공 후 미분양 물량 504가구 중 제주지역 물량이 27.4%를 차지한다. 한 달간 늘어난 물량으로는 전국에서 가장 많다. 전체 준공후 미분양 물량은 전남(1302가구), 경남(1251가구)에 이어 제주가 세 번째다.
전국의 준공 후 미분양 주택은 1만1867가구로, 제주지역 비중이 10%를 약간 웃돈다. 전국적으로도 7개월 연속 증가세다.
2월 말 기준 제주지역의 전체 미분양 주택은 한 달전보다 1가구 줄어든 2485가구다. 이 중 49.3%가 다 짓고도 팔지 못한 준공 후 미분양이다. 미분양 중 준공을 마친 주택의 비율은 서울이 49.4%(1018호 중 503호)로 가장 많고, 제주가 그 뒤를 이었다.
준공 후 미분양은 다 지어진 아파트가 분양이 안돼 시행사나 시공사가 떠안고 있는 물량으로, 건설사의 유동성 위기와직결되는 최대 리스크다.
한국은행제주본부에 따르면 제주지역 건설업체의 부동산 PF대출 연체율은 지난해 말 기준 3.7%로 2년 전보다 1.5%포인트 오르는 등 지역건설사의 재무건전성은 극도로 악화돼있다.
이에 문을 닫는 건설사도 늘고 있다. 지난해 제주에서 건설업체 74곳이 문을 닫은데 이어 올해 1~2월 중에도 작년 동기(17곳)보다 많은 22곳이 폐업했다.
정부는 시장 회복을 위해 여러 대책을 내놓고 있지만 건설 경기는 요지 부동이다.
정부는 1.10 부동산 대책을 통해 전용면적 85㎡이하, 취득가격 6억원 이하의 지방 준공 후 미분양 아파트를 내년말까지 구입하면 주택 수 산정에서 제외해주는 세제 혜택을 내놨다.
하지만 워낙 시장 침체가 깊은 탓에 기존 주택도 거래되지 않는 상황이다 보니 이 보다 비싼 준공 후 미분양 수요는 여전히 뒷전이다.
정부는 1.10 대책도 약발이 안 먹히자, 지방 미분양 물량을 기업구조조정리츠(CR리츠)가 매입하는 방안을 어제(28일) 내놨다.
CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들이고 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다.
정부는 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에는 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 주겠다고 발표한 상황이다.
하지만, 전국적으로 지방 미분양 물량(5만2918호)이 너무 많아 제주지역까지 약효가 미칠 지는 미지수라는 우려가 나온다. 게다가 제주지역 미분양 물량의 70%가 읍면지역에 몰려있는 점도 사업성이나 투자매력도에서 뒷전으로 밀릴 가능성을 높이고 있다.
이런 가운데 제주도도 미분양 물량이 지속적으로 늘어날 경우 신규주택 건설 승인을 제한하는 방안까지 검토하는 등 미분양 해소를 위한 다각적인 대응에 나서고 있다.
하지만 최근 서귀포시 안덕면에 440세대가 넘는 대단지 아파트 건설사업이 도시계획 심의를 통과하는 등 도내 곳곳에서 공동주택 신축이 추진되고 있어 미분양 사태를 더 악화시킬 것이라는 우려가 나오고 있다.
한편 지난 2월 중 제주지역 주택 매매거래량(신고일 기준)은 513건으로 전년 동기(450건) 대비 14% 늘었다. 다만 최근 5년 평균 거래량과 견주면 25.8% 감소했다. 전월세 거래량은 지난해 3065건에서 2739건으로 10.6% 줄었다.
주택 인허가 물량은 2월 한 달간 249호로 전년 동기(489호) 대비 절반 가까이 줄었고, 착공물량도 지난해(351호)보다 27.4% 줄어든 255호에 그쳤다. <헤드라인제주>
